由广东合一城市更新研究院出品的《中国城市更新实务指引（2023年）》一书已开售，该书整理了全国各地在包括城中村改造在内的各类城市更新实践模式与案例，特别梳理了各地在土地一二级联动、产业联动、基建与公共配套联动等三大联动机制，全面梳理各类改造全过程融资模式及相关实践案例。

  党的“二十大”报告中，提出加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。住建部部长倪虹在全国两会“部长通道”回答记者提问，明确城市更新是城镇化发展的必然过程。高水平质量的发展是我们建设现代化国家的第一个任务。城市更新是推动城市高水平发展的重要手段，城市更新的目的是要推动城市高水平质量的发展，聚焦于老旧小区改造、生命线安全工程建设、城市历史街区和历史建筑的保护与传承及城市数字化基础设施建设等。

  目前，大部分省市均已发布“十四五”期间城市更新项目计划。从各地公布的城市更新计划来看，整个“十四五”期间，成都、辽宁、广东、浙江等地城市更新相关项目总投资均超万亿。城市发展的迭代更新及巨大资本空间驱动之下，城市更新蕴藏潜力，且聚焦于一二线城市。从全国范围来看，城市更新行动逐渐从政府主导转向政企合作，社会资本的介入可有效激发市场活力，更高效、高质量推进城市更新行动。另，“金融三支箭”和“金融十六条”落地实施，拓宽了市场主体的融资渠道。行业复苏之际，中国未来城市更新路在何方？

  目前，各地积极推动实施城市更新行动，但有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。为此，住房和城乡建设部出台了《关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》），明确坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。严格保护历史背景和文化资源，加强历史风貌区和历史建筑周边风貌协调，综合运用多种手段加强历史背景和文化资源的活化利用。深圳、北京、上海等地均出台政策，明确城市更新模式以“留改拆”并举，保留提升为主，推动有机更新。

  《通知》中对城市更新划定了4条开发底线：拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，拆建比不应大于2，项目居民就地、就近安置率不宜低于50%，住房租金年度涨幅不超过5%等，扭转城市更新过度房地产化的倾向，强调历史背景和文化的保护和文脉传承，以及城市更新中的公益属性。这也代表着，以前城市更新开发建设和运营逻辑需要转变。以深圳为例，2022年深圳新增计划公告项目数量及规模同比2021年均下降超五成，市场新增项目骤减。从第四季度数据统计分析来看，规划公告及实施主体整体增长提速，其中实施主体规模环比第三季度增长近1.7倍，可见更新实施提速，聚焦盘整存量项目。城市更新本来就是一场长周期的风险投资，在严禁大拆大建的背景下，倒逼市场主体从“开发模式”转向“运营模式”，引导从注重短期收益回报的开发模式，转向长期效益回报。

  城市更新项目资金需求量大，运转周期长，规划难度高。城市更新的资产金额来源目前主要是通过政府债、自有资金、银行贷款等方式来进行，但是长久以来，城市更新的高门槛都令一些市场主体望而却步，资金难题亟待解决。政府正在积极引入社会资本，鼓励保险、投资、金融等良性资本进入城市更新领域。在资金政策方面，除了财政支持外，还鼓励市场主体投入资金参与城市更新；鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造；鼓励金融机构创新金融理财产品，支持城市更新。2022年以来，各地政府大力推动城市更新，创新探索政企联动模式，助力城市高水平质量的发展。华润置地先后与深圳市龙岗城投集团、河南省政府签署战略合作框架协议，涉及城市更新、产业高质量发展、长租房等多方面内容；首开集团与北京市海淀区人民政府签署战略合作框架协议开展深度合作，又与北京市朝阳区人民政府签订《全面战略合作框架协议》，双方将在非经资产管理处置运营、城市有机更新、老旧小区综合整治等领域开展深入合作；万科与广州市政府签署战略合作框架协议，双方将在老旧小区综合整治、城市有机更新等多领域开展深度合作；葛洲坝与长沙市天心国资集团、中建五局共同举行片区城市更新项目合作签约仪式等。

  城市更新需要大量良性资本的投入，而优良资本更可以为城市更新产业注入新动能。未来，政企联动将是城市更新发展新趋势。社会资本和市场运作将成为加速器，在政府政策引导、多方参与之下推动各地进入城市更新的加快速度进行发展期，由此将释放巨大的投资空间，将有更多的央企、国企，以及头部民企参与到城市更新的赛道。

  2023年政府工作报告中，明确加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。二十大报告中，明白准确地提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”政府正有效引导城市更新与住房租赁结合，多渠道保障住房供给。针对盘活城中村住房空间，深圳、广州等地鼓励专业化、规划化的住房租赁企业整租运营城中村存量房屋。针对非居改租，国务院已发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；深圳发布《关于既有非居住房子改造保障性租赁住房的通知》，鼓励非居改保；北京发布《关于加快保障性租赁住房的实施方案》鼓励利用非居存量房子改建保租房。同时，各省市也纷纷出台了保障性租赁住房的认定办法、细则等，有效推进保障性租赁住房落地实施，带动住房结构调整。

  在这一波房地产调控中，资金聚焦于核心区域的优质城市更新项目，形成三个“有限”之趋势：即“有限的资金”投向“有限的主体”中“有限的资产”。慢慢的变多的金融机构主动探索城市更新项目真股权或优先股投资，传统债权的投后管理也从案台管理转向现场管理；金融机构对客户准入要求逐步的提升且更偏好国央企和少数本地龙头稳健房企，目前大部分中小民营开发商再融资难度较大。伴随着知名民营房企相继出现流动性危机，慢慢的变多的金融机构意识到凭借主体信用授信逻辑的风险日益增大，融资项目层面的研判逐步加强，着重关注项目的熟化程度、产品定位、区位地段、产品去化等信息，融资要求不仅是强主体，还需是优质的强项目，从而确保主体出险后可通过融资项目的处置实现本金收回的目标。城市更新与土地整备利益统筹项目本质上是一场跨周期投资，一个完整的项目平均运作周期是5-10年。因此，金融机构在为旧改项目融资均应做好穿越周期的准备，合理设置融资款项期限，尽量与项目孵化周期与资金需求匹配。另一方面，城市更新本质上更是风险投资，项目投资到熟化出地过程存在较多不确定性。因此，在面临跨周期投资与风险投资双重特征的城市更新与土地整备利益统筹项目，金融机构需进一步强化主动管理项目的意识和能力。

  部分民企因过往更新业务遍地开花的拓展模式，在2022年房地产行业下行影响下，导致现金流压力大，且因融资渠道受限，频频出现债务性危机。各大房企纷纷调整策略，需求与国企合作，实现抱团取暖，国企凭借自身政治背景、融资门槛低、品牌公信力强等优势，顺利进场。

  佳兆业官宣与招商蛇口、长城资产签署《战略合作协议》，三方拟在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域合作；2022年10月，招商蛇口接盘恒大深圳南山饼干厂旧改；2022年11月，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新领域共同协作，助力城市发展…

  各地政府为落实“保交楼”，由国企牵头成立纾困平台，盘活推进纾困项目。如深圳安居建业，自2022年初成立以来至今，已成功盘活多个出险房企的涉险项目，如接受益田集团委托，在不改变项目开发主体的情况下，为益田“御龙华府”（木头龙城市更新项目）提供工程管控至交付服务全过程全方位管理支持服务；联合深圳市龙岗区城投置地开发有限公司成立深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司，为龙岗区4个恒大项目提供从工程建设到竣工交付的全过程支持及服务等。

  如需知道更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

  合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

  合一经营事物的规模包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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